Nova Lei nº 14.973/2024: Atualização de Imóveis e Redução de Impostos para Contribuintes
Nesta segunda-feira (16/09), foi publicada a Lei nº 14.973/2024, que trata da desoneração da folha de pagamento em 2024. Com o intuito de mitigar os efeitos dessa desoneração, foram também implementadas novas regras. Dentre as novidades, destaca-se uma medida benéfica para os contribuintes, que permite que pessoas físicas e jurídicas atualizem o valor de seus bens imóveis e paguem menos IR sobre ganhos de capital.
Como era?
Atualmente, embora o valor de mercado de um imóvel possa variar ao longo dos anos, o proprietário não pode atualizar esse valor para fins de Imposto de Renda. Ele é obrigado a informar apenas o custo de aquisição, sem alterações, exceto no momento da venda.
Pessoas Físicas
No caso de pessoas físicas, quando há uma diferença entre o valor de compra e o de venda, ocorre o chamado “ganho de capital”, sobre o qual é cobrado um Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) com base na alíquota progressiva que vai de 15% à 22,5%. A título ilustrativo, vamos considerar um imóvel comprado por R$ 400 mil e vendido, posteriormente, por R$ 1 milhão. Pela regra atual, o proprietário fica obrigado a pagar 15% sobre a diferença de R$ 600 mil, resultando em um imposto de R$ 90 mil.
Pessoas Jurídicas
As pessoas jurídicas enfrentam uma tributação mais complexa. O ganho de capital depende do regime tributário que a empresa está inserida e, em geral, se sujeita as mesmas regras de tributação das suas atividades. Além disso, as empresas também devem pagar a CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), que possui uma alíquota fixa de 9% sobre o lucro.
O que muda com a nova regra?
Com a nova regra, os contribuintes terão uma janela de 90 dias para fazer a opção de ajustar o valor de seus imóveis na Declaração de Imposto de Renda, refletindo melhor o valor de mercado atual. Isso significa que, antes mesmo de vender um imóvel, poderão calcular os ganhos de capital com base no novo valor atualizado e antecipar o imposto devido.
Pessoas Físicas
A pessoa física residente no Brasil poderá atualizar o valor dos bens imóveis já informados em Declaração de Ajuste Anual – DAA para o valor de mercado, tributando a diferença positiva em relação ao custo de aquisição pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) à alíquota de 4%.
Assim, considerando o exemplo anterior, se o imóvel de R$ 400 mil for atualizado para um valor de R$ 1 milhão antes da venda, com a nova alíquota de 4%, o imposto devido será reduzido para R$ 24 mil (4% de R$ 600 mil), representando uma economia significativa em relação à tributação anterior, que antes era de R$ 90 mil.
Pessoas Jurídicas
Poderão atualizar o valor dos bens imóveis constantes no ativo permanente de seu balanço patrimonial para o valor de mercado, tributando a diferença positiva em relação ao custo de aquisição pelo Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) à alíquota definitiva de 6% e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) à alíquota definitiva de 4%.
Supondo que uma empresa adquiriu um imóvel por R$ 1 milhão e, após atualização, o valor de mercado passa para R$ 2 milhões. Ao vender o imóvel, o ganho de capital será de R$ 1 milhão (R$ 2 milhões menos R$ 1 milhão). Com a nova regra:
- – IRPJ: 6% sobre R$ 1 milhão resulta em R$ 60 mil.
- – CSLL: 4% sobre R$ 1 milhão resulta em R$ 40 mil.
- Total de tributos: R$ 100 mil (R$ 60 mil de IRPJ + R$ 40 mil de CSLL), oferecendo uma carga tributária reduzida em comparação com a tributação regular.
Procedimentos e Prazo
Para ambos os casos, a Receita Federal do Brasil fornecerá orientações sobre a forma e o prazo para a opção pela tributação, sendo que o prazo para pagamento dos tributos é de 90 dias contados da publicação da Lei.
Venda para Períodos Abaixo e Acima de 15 Anos da Atualização
Se o proprietário atualizar o valor do seu imóvel e, em seguida, decidir vendê-lo em menos de 15 anos, o cálculo do ganho de capital considerará percentuais proporcionais ao tempo decorrido entre a data da atualização e a venda. Quanto maior o intervalo de tempo, menor será o valor tributável, sendo que após 15 anos o valor do imóvel será considerado atualizado em 100%.
Escrito pela Dr. Julia Fukai, e pelo Dr. Gustavo Pellegrino.
