Sabe-se que o contrato de locação é um instrumento particular regido pela lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como lei do inquilinato, que envolve à vontade em consenso de uma ou mais partes, criando, modificando ou extinguindo obrigações e direitos, podendo ser categorizados residências, não residenciais e temporada.
Em se tratando de locação não residencial, e, ante a complexidade deste negócio jurídico, a intervenção do legislador se fez necessária para regulamentar este tipo de relação, em especial, entre lojistas e empreendedores de shopping center.
Esta modalidade de locação envolve uma série de cláusulas que podem ter um impacto significativo nos negócios do lojista, sendo de suma importância a presença de profissional especialista nesta área.
Dentre as diversas nuances que concerne essa modalidade de contrato, é imperioso destacar os conceitos da res sperata e tenant mix:
Res sperata ou coisa esperada em uma tradução livre, trata-se de uma contraprestação paga pelo lojista ao locador de shopping center a fim de se utilizar parcela do fundo de comércio do empreendimento, ou seja, seria o valor pago para que o lojista possa se utilizar das vantagens oferecidas por um shopping center, tais como, estacionamento, corredores espaçosos, ambientes convidativos, localização privilegiada, lojas de grande porte e outros atributos, promovendo e auxiliando o exercício empresarial.
Tenant mix nada mais é do que a seleção estratégica das lojas e tipos de empreendimentos que comporão um shopping center, visando atrair o consumidor e garantir o sucesso do lojista que se instalará ao shopping center. Para um bom Tenant mix deve-se também considerar um estudo prévio dos arredores de onde o shopping center está localizado, visando conhecer os tipos de comércio da região, os hábitos de consumos dos moradores, bem como, o público alvo, faixa etária, poder aquisitivo, dentre outros.
No que tange as cláusulas dos contratos de locação em shopping centers, urge evidenciar as que seguem:
Aluguel mínimo e Aluguel percentual
É possível que haja cláusulas nos contratos de locação não residencial em empreendimentos de shopping centers que avencem sobre a cobrança simultânea de um aluguel mínimo, que se trata de um valor mínimo mensal que será pago pelo lojista levando em consideração sua localização no empreendimento e os metros quadrados do espaço locado e de um aluguel percentual ou aluguel desempenho como também é conhecido, esse calculado sobre a receita bruta do lojista, pago de modo adicional ao aluguel mínimo.
Aluguel em dobro no mês de dezembro
É uma prática comum em contratos de locação de espaços em shopping centers, pois visa fazer frente aos investimentos feitos em marketing e ao aumento do fluxo de pessoas e vendas nessa época do ano. Desde que prevista no contrato de locação, trata-se de uma prática legal, tendo, inclusive, Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestado sobre o tema, reconhecendo a validade dessa cláusula.
Cláusula de promoção
Seguindo o mesmo princípio do aluguel em dobro no mês de dezembro, é possível que o shopping center estipule em seu contrato de locação um fundo de promoção destinado às datas comemorativas, tais como, Dia das Mães, Dia dos Namorados, Dia dos Pais e Páscoa. O valor deste fundo serve para custear campanhas publicitárias e de marketing necessárias a essas datas.
Cláusula da prerrogativa de fiscalização
Com arrimo no artigo 54 da lei do inquilinato, esta cláusula concede ao shopping center o direito de fiscalizar e supervisionar o cumprimento das obrigações contraídas pelo lojista, em especial às condições de uso e conservação do espaço locado, bem como, visa inibir eventual sonegação que possa influir na diminuição do aluguel desempenho anteriormente mencionado.
