O uso de aplicativos, como Airbnb, para locação imobiliária em condomínios, se tornou comum. Tais aplicativos permitem, pois, que pessoas do mundo inteiro disponibilizem suas casas para usuários que buscam acomodações mais acessíveis.
Esta nova realidade, porém, exige alguns cuidados.
A Lei 8.245/91 não prevê a locação por diária, mas sim por temporada. Discute-se, portanto, se uma compreenderia a outra ou não.
Embora o tema seja controvertido, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) vem adotando entendimento no sentido de que o sistema de reserva de imóveis por aplicativo caracterizaria espécie de contrato atípico (e inovador) de hospedagem. Ou seja, não corresponderia ao contrato de locação por temporada, tampouco ao de hospedagem.
Ainda de acordo com o STJ, uma das exigências para locação de imóveis residenciais por temporada em condomínios por meio de plataformas digitais de intermediação consistiria em respeitar a convenção condominial.
Isso significa que o proprietário do imóvel não pode locar um imóvel por meio de aplicativo, se a convenção indicar que a destinação das unidades é residencial. Nada impede, contudo, que a convenção autorize expressamente esta modalidade de locação. Neste último caso, a locação seria absolutamente possível.
O contrato de hospedagem formalizado através de plataformas digitais, portanto, será lícito, se autorizado pela convenção do condomínio e desde que exercido nos limites da legislação. Isto é, o direito do proprietário condômino, previsto nos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil, não deve cindir dos direitos ao sossego, segurança e saúde abarcadas pelo condomínio e decididas em assembleia.
Importante frisar, por fim, que existem projetos de lei, ainda não aprovados, em curso, que visam regulamentar a locação de imóveis residenciais por meio de aplicativos e plataformas digitais. O tema é sensível, de modo que a regulamentação se faz necessária e urgente, a fim de garantir segurança jurídica às transações.
Campinas, 27/03/2024.
Thaís Oliveira Arêas
OAB/SP 306.547
